Contratti di Locazione Concordati ULTIME NOVITA’

Posted on: 05/16/2018, by : armando turano

I contratti di locazione Concordati previsti dalla Legge n. 431 del 1998, hanno introdotto la possibilità di avere dei limiti massimi e minimi al canone di locazione degli immobili. Tali limiti determinati mediante accordi territoriali conclusi tra il Comune , le associazioni degli inquilini  e le organizzazioni che rappresentano i proprietari, hanno fatto si che gli inquilini potessero avere un canone di locazione calmierato ma nello stesso tempo ai proprietari è stata data la possibilità di avere delle agevolazioni fiscali sulle imposte (IRPEF-IMU).

Ci sono alcune novità importanti introdotte dal D.M. del 16/01/2017  per queste tipologie di contratto che ne parleremo qui di seguito.

Vediamo cosa sono questi contratti di locazione…..

Chi Può Stipularli

I contratti di locazione a canone concordato possono essere stipulati per immobili destinati ad uso abitativo e situati in un Comune ad alta tensione abitativa, escludendo gli immobili destinati ad uso commerciale. I Comuni ad alta tensione abitativa sono quelli individuati nella delibera CIPE 13.11.2003 n.97 e quelli di cui all’art.1 DL 30.12.88 n.551.

Nella zona di lavoro della mia agenzia immobiliare, ossia  Biella e Cossato rientrano in questi Comuni.

Con il nuovo D.M. del 16/01/2017 queste tipologie possono essere estese anche ai Comuni limitrofi i quali se non hanno definito accordi territoriali, possono utilizzare gli accordi territoriali vigenti nel Comune demograficamente omogeno limitrofo e di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione. Questa è la prima novità importante.

La Durata delle Locazioni con Canone Concordato

A differenza dei cosiddetti “contratti liberi”, dalla classica durata di 4 + 4 anni, i contratti a canone concordato hanno durata inferiore. La durata più comune di questa tipologia di contratti è la seguente:

  • 3 + 2 anni Contratto Convenzionato
  • da 1 a 18 mesi per le locazioni transitorie
  • da 6 a 36 mesi per i contratti transitori per studenti universitari

Il Calcolo del Canone Concordato

Il calcolo del canone concordato è il primo passo da compiere prima della stipula del contratto vero e proprio. Calcolare il canone concordato non è difficile, ma richiede una serie di step, che possono essere laboriosi.

Ecco i passi che dovrai compiere:

Verifica se il tuo Comune ha stipulato un accordo territoriale. Di norma gli accordi territoriali sono disponibili sui siti internet dei Comuni.L’accordo territoriale determina le fasce minime e massime del canone concordato in base all’ubicazione dell’appartamento in zone che presentano caratteristiche funzionali omogenee. Si tratta, ad esempio, di aree dotate di infrastrutture, trasporti, verde pubblico, scuole, servizi commerciali, ecc. Individua la zona di pertinenza del tuo appartamento.

All’interno di ciascuna zona di pertinenza, di norma troverai 3 sotto-fasce di canone. Per capire in che sottofascia si colloca il tuo appartamento, dovrai valutare le sue caratteristiche abitative e funzionali.

Allegata all’accordo territoriale, troverai una lista delle dotazioni funzionali usate per determinare la sotto-fascia di canone. Consulta la lista, e calcola di quali dotazioni, ad esempio un giardino, un box auto, un balcone, dispone il tuo appartamento. Di norma i Comuni forniscono indicazioni precise su come valutare le caratteristiche funzionali. Fatto tutto ciò, avrai determinato il valore minimo e massimo da utilizzare per la stipula del contratto di locazione.

Come si Stipula il Contratto

Per la stipula del contratto di locazione a canone concordato, dovrai fare riferimento ai modelli di contratto predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Gli ultimi modelli disponibili sono quelli in allegato al Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017. L’uso di questi modelli di contratto è obbligatorio, a pena di nullità.

Registrazione Contratto a Canone Concordato

La registrazione del contratto a canone concordato è obbligatoria e va effettuata entro 30 giorni dalla stipula, e va sempre effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, in uno dei modi seguenti:

  • usando i servizi di intermediazione di un professionista
  • presentandosi di persona presso l’agenzia, e compilando il modello RLI cartaceo
  • usando i servizi telematici.

Le Agevolazioni Fiscali

Se sei proprietario di un appartamento, probabilmente ti starai chiedendo per quale motivo ti converrebbe affittarlo a canone concordato, per un prezzo ancora più basso ai prezzi di mercato, già irrisori!

La risposta è semplice: ciò che perdi in affitti, guadagni in risparmio sulle tasse. Ma vediamo come:

puoi godere di una riduzione del reddito imponibile Irpef del 30% sugli immobili locati. A questa riduzione aggiungerai la riduzione ordinaria del 5%.

Se scegli di dare in affitto il tuo appartamento con cedolare secca, l’aliquota Irpef su questa parte del tuo reddito scende addirittura al 10% se l’appartamento si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, o in un Comune limitrofo. Se opti per la cedolare secca, hai anche diritto all’esenzione dall’imposta di registro del 2%, dalle addizionali regionali e comunali, e dall’imposta di bollo – pari a 16 Euro per ogni 4 facciate del contratto, o per ogni 100 righe; inoltre Riduzione del 25% dell’aliquota deliberata ai fini IMU e TASI (per tutti i contratti per ordinarie esigenze abitative, indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile).

Per l’inquilino se il reddito complessivo che hai dichiarato non supera i € 15.493 , puoi beneficiare di un’ulteriore riduzione fiscale di € 495,80. Diversamente, per redditi fino a € 30,987 la detrazione è pari a 247,90 Euro. Oltre la soglia di € 30,987 non compete alcuna detrazione.

Novità D.M. 16/01/2017

Il Dm delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017 (emanato di concerto con l’Economia) ha introdotto una novità importante per chi si accinge alla redazione dei contratti concordati,   e anche il recente interpello 954-119/2018 dell’Agenzia delle Entrate obbligano le parti del contratto ad avere  l’attestazione delle associazioni dei proprietari o degli inquilini per poter ottenere gli sconti fiscali , ossia i proprietari o inquilini possano far validare il contratto da almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, ottenendo una attestazione di rispondenza per confermare la correttezza del calcolo del canone concordato, e del rispetto dei criteri e parametri previsti dall’accordo.

L’obiettivo è evitare che qualcuno faccia il furbo applicando un canone più alto di quello consentito e sfrutti gli sconti Imu e Tasi (quello nazionale del 25% eventualmente abbinato a quelli locali) e la cedolare secca al 10% o le deduzioni del 30% su Irpef e registro.

I vecchi accordi, come a Cossato e Biella,  dove si applicano ancora le intese locali conformi al decreto del 2002, per i contratti “non assistiti” da un associazione di categoria  l’attestazione non è necessaria.

In CONCLUSIONE

I contratti a canone concordato possono essere stipulati per la locazione degli immobili ad uso abitativo.

Da pochi mesi le locazioni a canone concordato possono avere luogo in tutti i Comuni d’Italia, oltre che nei Comuni ad alta tensione abitativa.

E’ possibile stipulare contratti a canone concordato per le locazioni 3 + 2, ma anche per le locazioni brevi – da 1 a 18 mesi, o per studenti, da 6 mesi a 3 anni.

Per la stipula del contratto a canone concordato è obbligatorio l’uso di modelli predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

I contratti a canone concordato consentono un notevole risparmio sull’Irpef, che diventa maggiore se si sceglie l’opzione della cedolare secca.

La registrazione del contratto è sempre obbligatoria, e va effettuata entro 30 giorni dalla stipula.

 

Vi aggiornerò se ci saranno novità per i contratti di locazione a Canone Concordato che potranno essere stipulati nel ns. territorio Biellese.

 

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