Donazione di Immobili , come funziona e cosa bisogna sapere

Posted on: 05/20/2017, by : armando turano

A qualcuno di voi sarà venuto in mente qualche volta di donare un immobile ad un figlio, un parente o a qualcuno vicino a voi; qualcun altro l’avrà già fatto e altri potranno farlo prossimamente; bene è giusto che vi informi, dopo un corso di formazione fatto qualche giorno fa,  di come funziona e cosa bisogna sapere.

La stessa parola lo dice … “Donazione” ossia una persona che con spirito di libertà a titolo gratuito arricchisce un’altra  persona, cioè senza corrispettivo economico.

Prima di entrare nei dettagli, occorre dare qualche informazione preliminare sulla donazione. Possono fare donazione solo coloro che hanno la piena capacità di disporre dei propri beni. Sono ritenuti, pertanto, incapaci di donare i minori, gli inabilitati e gli interdetti.  E’ un vero e proprio contratto il cui elemento essenziale è la forma. La donazione infatti deve essere conclusa per atto pubblico da un notaio alla presenza di due testimoni.

il Donante  ha l’obbligo di dichiarare nell’atto che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono  conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile oggetto di negoziazione, pena la nullità dello stesso.

In caso di donazione di un’abitazione che comporti consumo energetico, l’atto esso deve essere dotato dell’attestato di prestazione energetica ma non c’è un obbligo in tal senso di allegarlo allo stesso atto, come il donante non è obbligato a garantire che gli impianti siano conformi alla normativa in materia di sicurezza. Sarà, invece, tenuto a informare il donatario circa lo stato degli impianti di dotazione dell’edificio donato. E’ consigliabile comunque di far redigere l’attestato di prestazione energetica da un tecnico abilitato e allegarlo all’atto notarile.

Chi riceve la donazione deve pagare al notaio l’imposta che si differenzia in franchigie, ossia soglie entro le quali non è dovuta l’imposta, ma per questo consiglio a chi si avvicina ad un atto del genere di chiedere al notaio di fiducia o mi invia una e-mail prendendo in esame il caso specifico.

Per quanto riguarda le imposte sui beni donati queste gravano in capo al donatario. L’IMU? Se viene donato il diritto di proprietà ovvero il diritto di usufrutto e di abitazione su un immobile, l’IMU grava sul donatario(persona che riceve l’immobile)  dalla data in cui viene stipulata l’atto di donazione. Se invece il donante(persona che cede) si limita a donare la nuda proprietà dell’immobile, riservandosi il diritto di usufrutto e di abitazione, l’IMU continuerà a gravare sul donante.

Veniamo però a ciò che il donatario e il donante devono sapere e fare molta attenzione prima che si avvicinino ad un atto di donazione:

La donazione si può revocare ? Certo ma solo in due ipotesi:

  • Per ingratitudine del donatario, quando cioè il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi verso il donante o il suo patrimonio.
  • Per sopravvenienze dei figli, quando cioè il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne dopo la donazione.

Dopo che la donazione è perfezionata e ha iniziato a dispiegare i suoi effetti, la legge prevede queste due ipotesi in cui può divenire inefficace, a seguito della pronuncia giudiziale di revocazione emessa con sentenza. L’azione revocatoria può essere esperita anche dai creditori del donante i quali ritengano che l’atto abbia recato pregiudizio alle loro ragioni. Anche in questo caso è necessaria una pronuncia giudiziale. In entrambi i casi però l’esperimento vittorioso dell’azione revocatoria (da parte del donante o dei creditori) comporta il venir meno degli effetti della donazione con conseguente restituzione dei beni in natura o dell’equivalente in denaro.

La donazione si può impugnare ? E bene si !

La donazione è considerata dal legislatore come un anticipo sulla successione, ed è pertanto soggetta agli stessi tipi di impugnazioni cui è soggetto il testamento da parte degli eredi legittimari: da parte, cioè, di quelle categorie di eredi che possono vantare un diritto ad una quota dell’eredità del donante. Il nostro ordinamento, infatti, riserva a determinati soggetti, detti “legittimari”, (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità detta “legittima” della quale non possono essere privati. Se un legittimario ritiene di essere stato privato o semplicemente leso della sua quota di legittima per effetto di una o più donazioni effettuate in vita dal defunto a favore di altri soggetti (che siano altri legittimari o non), può far valere il proprio diritto (sempre in via giudiziale) all’ottenimento dell’intera quota di legittima a lui spettante mediante un’apposita azione giudiziaria, ossia l’azione di riduzione. L’azione di riduzione va proposta dopo la morte del donante e contro il donatario, e se questi ha ceduto a terzi l’immobile che aveva ricevuto in donazione, il legittimario (solo se ed in quanto il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni) può chiedere ai successivi proprietari la restituzione del bene (azione di restituzione).

Ma ci sono i termini di prescrizione

Infatti tutte queste azioni indicate qui sopra sono soggette a termini di prescrizione:
– l’azione revocatoria proposta dal donante per ingratitudine si prescrive in 1 anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che consente la revocazione;
– l’azione revocatoria per sopravvenienza di figli si prescrive in 5 anni dal giorno della nascita del figlio o dalla notizia dell’esistenza del figlio o dell’avvenuto riconoscimento del figlio naturale;
– L’azione revocatoria proposta dai creditori del donante si prescrive in 5 anni dalla data dell’atto;
– l’azione di riduzione proposta dagli eredi legittimari si prescrive in 10 anni dalla morte del donante;
– l’azione di restituzione proposta dagli eredi legittimari si prescrive trascorsi 20 anni dalla donazione. In termine di prescrizione viene sospeso però nel caso in cui gli eredi notifichino e trascrivano un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Naturalmente il diritto ad opporsi alla donazione è anche rinunciabile.
In sintesi si può stare tranquilli solo qualora siano passati 20 anni dalla donazione e non vi sia stata opposizione da parte degli eredi legittimari.

Veniamo alla vendita dell’immobile e alle concessioni di un mutuo su un immobile donato

Proprio perché la donazione è a rischio di un’impugnazione che la renda inefficace e renda, conseguentemente, inefficace ogni successiva rivendita o costituzione di diritti sul bene donato, rivendere un bene ricevuto per donazione è difficile, in particolar modo nel caso in cui il terzo acquirente debba fare un mutuo per acquistare l’immobile, dato che le banche non accetteranno di essere garantite da un’ipoteca su di un bene che un domani potrebbe essere loro sottratto.
Ci sono dei rimedi più o meno efficaci per ovviare alla situazione sopra descritta (quali risoluzione della donazione per mutuo dissenso, fidejussioni a carico del donante e/o dei legittimari, rinuncia da parte dei legittimari all’azione di opposizione alla donazione o all’azione di restituzione, ecc.) che naturalmente vanno valutati caso per caso. Per questi motivi è bene rivolgersi preventivamente al notaio nel caso in cui si voglia fare un atto di donazione, in modo che si sia sufficientemente informati sui rischi connessi nel caso specifico e la scelta dello strumento sia sufficientemente ponderata affinchè non ci si debba pentire amaramente un domani.
A maggior ragione adeguata informativa deve essere fornita a chi vuole acquistare un immobile che provenga da una donazione. Infatti l’agente immobiliare deve prospettare alle parti e, in particolare, all’acquirente, quali conseguenze possano derivare dalla provenienza donativa dell’immobile, per “consentire all’acquirente di valutare realmente il valore e la sicurezza dell’affare”.

Devo però dire che esiste un prodotto assicurativo da me utilizzato in due occasioni  per proteggere le vendita dell’immobile , chiamata “Polizza Donazione Sicura” la cui polizza ,disponibile in Italia, è nata  a copertura dei rischi derivanti dall’acquisto e/o finanziamento di beni di provenienza donativa, a garanzia della commerciabilità e della sicurezza della compravendita. Devo dire però che ancora ad oggi nel nostro ordinamento giuridico questa assicurazione  non è ben vista da tutti i notai e dalle banche; solo alcuni la consigliano alle parti in causa.

Mie Conclusioni

La donazione è un atto notarile che viene effettuato e verrà effettuato ancora in futuro ma chi si avvicina a farlo deve valutare bene i suoi aspetti affidandosi ad un professionista il quale, dopo aver studiato la situazione, potrà consigliarvi nel modo più giusto e corretto senza che voi andiate incontro a situazioni spiacevoli in futuro.

 

 

 

 

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